Les risques du viager ? Ah bon c’est risqué ?

Les risques du viager sont :

• que l’acheteur n’ait pas des moyens financiers suffisants dans le temps
• que le vendeur vive bien plus longtemps que l’âge moyen (= surlongévité)
• que le niveau de rente soit mal calculé
• que l’évolution du prix de l’immobilier soit négative
• que les « grosses réparations » soient fréquentes et coûteuses

On entend beaucoup de choses à propos des prétendus risques du viager :

« Je vais perdre ma maison »

« Si l’acheteur ne paye plus la rente, je suis fichu »

OU

« Avec ma chance, je vais tomber sur un centenaire »

« Le viager, c’est trop compliqué »

Prenons quelques minutes pour aborder les éventuels risques, selon que l’on soit le vendeur ou l’acheteur.

Risques du viager pour le vendeur

En vendant il souhaite 3 choses : un bouquet, des rentes et le droit de rester dans sa maison à vie

Le bouquet : il est payé le jour de la signature de l’acte chez le notaire ; il est donc totalement impossible qu’il lui échappe.

Les rentes : elles doivent être payées chaque mois, durant le nombre d’années prévues dans l’acte notarié. Et si l’acheteur ne paye ? La Loi est claire : le juge de paix annulera la vente et le vendeur récupère la pleine propriété de son habitation… et garde le bouquet et TOUTES les rentes déjà payées ! Il pourra ensuite revendre son habitation à un autre acheteur, ce qui en fait une excellente opération. Cela dit, la sanction est tellement lourde, que des acheteurs qui font défaut sont vraiment rarissimes.

L’occupation de son bien à vie : c’est ce qu’on appelle « l’usufruit ». Il est systématiquement prévu dans l’acte notarié, garantissant totalement le droit de « rester chez soi » jusqu’à la fin.

De manière générale, le viager est très encadré par la Loi et l’acte notarié. Une garantie supplémentaire est néanmoins prévue en ce que le vendeur bénéficie, sur son habitation, d’une inscription hypothécaire ; en clair, cela veut dire que si l’acheteur fait défaut… il perdra la propriété du bien qu’il a acheté.

Reste aussi la question de l’indexation de la rente, qui est une clause de style.

Le spécialiste du viager est par ailleurs là pour vous conseiller au mieux de vos intérêts et de vos attentes.

Risques du viager pour l’acheteur

Bouquet, rentes, durée de paiement des rentes, usufruit… tout étant prévu dans l’acte notarié, il y a donc peu de mauvaises surprises à craindre.

Dès lors que la durée du paiement de la rente est limitée dans le temps, il est facile de faire un rapide calcul de ce que le bien va coûter « à fond de rente » :

Exemple

Évaluation du bien : 200.000 euros

Vendeur : 76 ans

Bouquet : 25.000 euros

Rentes/15 ans : 700 euros/mois

Coût « à fond de rente » : 25.000 + (700x12x15) = 151.000 euros

Sous toute réserve, cette offre est digne que l’on s’y intéresse. À l’inverse, si le montant « à fond de rente » est très proche de la valeur d’estimation, l’acheteur risque d’y perdre.

Un autre point d’attention concerne ce qu’on appelle les « grosses réparations ». Sachant qu’elles seront à charge de l’acheteur, il faut toujours préciser, lister, dans l’acte notarié ce qui est pris en charge et ce qui ne l’est pas : mise en conformité de l’ascenseur ? Remplacement des corniches ? Remplacement de la chaudière ? Travaux à la toiture ?

Demandez conseil au courtier spécialisé en viager ou à votre notaire parce qu’il vaut bien mieux se montrer précis dans l’acte que de devoir plus tard aborder ces questions avec le vendeur.

Un dernier risque est évidemment celui de la surlongévité : le vendeur vit bien plus longtemps que l’âge statistique moyen. Le seul risque en définitive c’est l’aléa viager. On ignore l’espérance de vie du vendeur. Néanmoins on peut limiter ce risque en se basant sur les tables de mortalité.

Comme pour tout investissement, pensez à diversifier : 2 petits studios valent mieux qu’un grand « 3 chambres ».

Conclusion

Le viager est un type de contrat extrêmement sécurisant ; d’une part le Code civil en prévoit tous les principes et d’autre part un acte notarié va venir modaliser tous ses aspects et en quelque sorte le « bétonner » (voir notre article sur la législation qui encadre le viager en Belgique). Le viager n’est absolument pas risqué pour le vendeur et l’est nettement moins pour l’acheteur depuis que le paiement des rentes est devenu limité dans le temps. Comme pour tout contrat important, demandez conseil aux professionnels du viager.