Calcul bouquet et rente viagère

Vous souhaitez vendre en viager mais vous n’avez aucune idée du bouquet et de la rente que vous pouvez obtenir ? Nous allons dans cet article détailler le calcul du bouquet et de la rente en viager.

Le calcul viager en 4 étapes principales :

1. L’estimation de la valeur vénale du bien
2. Calcul de la valeur de l’usufruit
3. Calcul du bouquet
4. Calcul des rentes viagères

Estimation de la valeur vénale du bien

On s’en doute mais c’est la réalité en viager aussi : une grosse villa va générer des rentes plus importantes qu’un modeste studio, toutes choses étant égales par ailleurs.

Le conseiller en viager va donc d’abord estimer l’immeuble, comme le ferait tout autre professionnel de l’immobilier : localisation, nombre de m2, état du bien, etc.

Cette valeur vénale, en pleine propriété, constitue la base de tous les calculs.

Calcul de l’usufruit

En viager OCCUPÉ (ndla : c’est différent en viager LIBRE), le propriétaire-vendeur souhaite « rester dans ses murs », c’est d’ailleurs souvent la première motivation à opter pour le viager. Le fait qu’il continue à occuper l’immeuble va évidemment créer un manque à gagner pour l’acquéreur, qui, s’il avait acheté le même immeuble de manière classique, aurait pu le donner en location et percevoir des loyers. Dans le calcul de détermination des rentes, on doit donc tenir compte de ce que vaut l’usage du bien par le vendeur-propriétaire. Il faut donc déterminer quel est le loyer mensuel net (= loyer brut – les charges) et le multiplier par l’espérance de vie du vendeur. La somme devra être déduite de la valeur vénale de l’immeuble.

Calcul du bouquet

C’est la somme d’argent que l’acquéreur remet au vendeur, le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire. (voir notre article sur les étapes de la vente en viager)

On le sait peu mais le bouquet n’est pas obligatoire ; les parties peuvent décider de ne pas en prévoir et de majorer les rentes en proportion. On peut le comprendre lorsque le vendeur dispose déjà d’économies suffisantes et souhaite plutôt s’assurer un revenu important sur le long terme au travers du paiement des rentes.

Le bouquet est calculé sur base de la valeur en pleine propriété de la maison ou appartement. La valeur en pleine propriété est ce que vaudrait cet immeuble précis s’il était vendu de manière « classique » et non en viager. C’est cette valeur qui va servir de référence pour déterminer le bouquet ; ensuite nous allons calculer que le bouquet est généralement équivalent à 10 à 15 % de cette valeur en pleine propriété.

Prenons par exemple un appartement à Namur qui est estimé à 200.000 euros ; le bouquet devrait se situer entre 20.000 et 30.000 euros.

Il n’y a cependant pas de règles ou de disposition légale qui impose tel ou tel niveau pour le bouquet. C’est le spécialiste en viager qui va, en concertation avec le vendeur, le placer à tel niveau. Ce niveau sera aussi fonction, en plus de la valeur de l’immeuble, de l’état de l’immeuble mais aussi et surtout de l’âge des vendeurs. Passé 85 ans, il est plus logique que le bouquet soit de 20 à 30 % de la valeur de l’immeuble.

Encore une fois, il s’agit d’une négociation entre le vendeur, l’agent immobilier et l’acheteur.

Calcul des rentes viagères

Retenez qu’ici non plus il n’existe pas UNE formule, figée et magique, pour déterminer leur niveau. Pour autant il ne faut pas croire que les rentes se fixent « à la tête du client ». Plusieurs éléments rentrent en ligne de compte :

• la valeur de l’immeuble, en pleine propriété s’il était vendu de gré à gré
• l’âge du ou des vendeurs
• le caractère 1 ou 2 têtes
• la durée de paiement de la rente (voir notre article sur le choix de la durée de la rente)
• la durée de l’usufruit
• les taux d’intérêt
• la hauteur du bouquet
• la valeur locative de l’immeuble

S’il ne faut pas être savant pour être agent immobilier spécialisé en viager, il faut par contre parfaitement maîtriser ces paramètres… au risque de surévaluer les choses et de rendre la vente impossible, faute d’amateurs ou au contraire de les sous-évaluer et de vendre l’immeuble en dessous de sa valeur. Reste également à ne pas confondre la valeur et le prix. Il arrive parfois que le prix soit inférieur ou supérieur à la valeur de la maison, par exemple si le vendeur est pressé de vendre et qu’il accepte de baisser légèrement le prix ou lorsque l’acheteur a un coup de cœur pour l’immeuble et qu’il est prêt à donner plus que la valeur intrinsèque du bien.

Le bon prix

C’est toute la question : quel est le bon prix ? Il faut plutôt parler du juste prix. C’est celui auquel le bien va trouver acquéreur dans un délai raisonnable. Par délai raisonnable on entend moins de 6 mois. Au-delà de ce délai, probablement que votre bien en viager est proposé à des conditions financières trop élevées. Nous avons coutume de dire qu’il n’y a pas de « mauvais bien », il n’y a que de « mauvais prix ».

Le rôle de l’agent immobilier spécialisé en viager sera alors de proposer de retravailler les choses : baisser le bouquet quitte à augmenter un peu les rentes, allonger la durée en baissant les rentes…

N’oublions pas qu’il n’est pas dans l’intérêt de votre agence viager de sous-évaluer l’immeuble, bien au contraire ; son intérêt est de vous satisfaire en trouvant un acquéreur dans les meilleurs délais.

Conclusion

L’agent immobilier spécialisé en viager est parfaitement à même d’évaluer correctement votre immeuble et de calibrer le bouquet et la rente. Vous connaissez votre maison ou appartement et votre quartier mieux que lui, en revanche n’oubliez pas qu’il connaît mieux le marché du viager que vous. Il sait que les acheteurs en viager sont avant tout des investisseurs et qu’en bons investisseurs ils agissent de manière rationnelle et ne sont pas prêts à surpayer.