Choix du bouquet en viager : que demander ?

Cette question nous est souvent posée par les propriétaires-vendeurs en viager ; c’est bien normal car bien souvent, soit ils en ont besoin pour faire face à des dépenses urgentes (soins de santé, dettes…), soit ils envisagent de donner ce bouquet à un proche. Le choix du bouquet est donc une question essentielle en viager.

Choix du bouquet en viager

Justement, il faut savoir qu’il n’y a pas de règle, pas de barème qui impose tel ou tel montant, en fonction de la valeur de l’immeuble, ou de l’âge du vendeur. Les parties ont une liberté totale en la matière mais c’est souvent le vendeur, sur les conseils du spécialiste en viager, qui décide du montant.

On pourrait donc être tenté de demander un bouquet le plus élevé possible ; il faut cependant faire attention à plusieurs éléments :

• un gros bouquet va générer des petites rentes (effet des « vases communicants », voir notre article sur le sujet)
• les viagers avec des bouquets qui représentent plus de 10 à 20 % de la valeur de l’immeuble en pleine propriété se vendent très difficilement
• l’achat en viager ne peut se faire via crédit hypothécaire, ce qui veut dire que le bouquet doit être financé, par l’acheteur, en fonds propres. Un trop gros bouquet pourrait donc décourager bon nombre d’acquéreurs potentiels.

Exemple concret de choix du bouquet

Typiquement, pour un bien de 200.000€ vendu en viager, on pourrait obtenir les valeurs suivantes :

Valeur du bien en pleine propriété	Bouquet (entre 10 et 20 %)
200.000 euros	entre 20.000 et 40.000 euros

Si vous souhaitez approfondir le sujet, nous vous invitons à lire notre article sur le calcul du bouquet et de la rente en viager.

Chaque situation est spécifique

Effectivement, il est parfois inutile de demander un gros bouquet, voire même un bouquet tout court. Si on ne manque pas de moyens financiers dans l’immédiat, il vaut mieux générer des rentes les plus fortes possible qui, grâce à l’indexation, rapportent plus qu’un bouquet qu’on irait déposer sur son compte épargne…

Par ailleurs il faut aussi tenir compte d’éléments spécifiques comme l’âge du vendeur. Plus il est âgé et plus le bouquet viager sera important.

Rapport bouquet/rente par âge

Les valeurs énoncées ici ne sont données qu’à titre d’exemples ; le type de bien, le profil du vendeur ou de l’acheteur peuvent influencer la répartition bouquet/rente ; voici néanmoins ce qui est habituellement pratiqué :

Tranche d’âge du vendeur	Montant du bouquet
Entre 70 et 75 ans	+- 10 %
Entre 75 et 80 ans	+- 15 %
80 ans et plus	+- 20 %

Conclusion

Plus on est âgé et moins on risque de profiter longtemps des rentes, il est donc logique de demander un bouquet plus important lorsqu’on a une espérance de vie plus courte.