Investissement immobilier : comment réduire les frais

Vous êtes propriétaire d’un immeuble donné en location et vous constatez que les charges d’entretien/réparations et que le précompte immobilier ont considérablement augmenté, ce qui réduit fortement votre rendement. À quoi cela est-il dû et quelles sont les solutions potentielles ?

Les différentes charges liées à l’investissement immobilier

Précompte immobilier

Le précompte immobilier est un impôt régional que vous devez payer chaque année sur les biens immobiliers. Le calcul du précompte immobilier s’effectue sur la base du revenu cadastral (RC).

En 2023 le revenu cadastral a enregistré une indexation record de 9,6 % alors que les 3 années précédentes les hausses n’étaient que de 1,4 %, 0,7 % et 2,4 %. En 2024, la hausse devrait être d’environ 4,1 %, ce qui reste considérable.

Cette taxe sur la propriété est en augmentation continue depuis des années et l’inflation importante a encore accentué ce phénomène. La seule possibilité pour y échapper est d’avoir recours à une AIS pour la mise en location, ce qui fait bénéficier au propriétaire d’une exonération du précompte. Attention, le loyer versé par l’AIS est aussi 10 à 20 % inférieur au loyer de marché…

Charges de copropriété

Ces dernières années on constate que le coût des charges de copropriété augmente plus vite que l’inflation. Il y a plusieurs raisons à cela :

• Augmentation du coût de l’énergie
• Nouvelles contraintes réglementaires imposant des travaux : isolation, sécurité, rénovation…
• Parc immobilier vieillissant

Il n’y a malheureusement pas de solution miracle contre l’augmentation de ces charges mis à part l’augmentation du loyer, si votre bien le permet.

La sous-rentabilité des investissements immobiliers locatifs

Une fois les droits d’enregistrement et les frais de notaire payés, vous voilà propriétaire-bailleur. Le premier loyer perçu est toujours une satisfaction mais après quelques années, vous faites le bilan et là, entre le précompte qui a augmenté, les charges de copropriété, le syndic… des 950€ de loyer perçu, il vous en reste, charges déduites, maximum 650€.

À condition que votre locataire paie régulièrement son loyer.

Bien sûr l’investissement immobilier ne se limite pas au rendement locatif car il faut aussi tenir compte de la plus-value en cas de revente. Effectivement, dans certains cas la plus-value est intéressante. Attention toutefois car les contraintes croissantes en matière d’isolation des bâtiments rendent cette plus-value incertaine.

Quelles solutions alors ?

Revendre

La revente va a priori vous permettre de récupérer le prix d’achat de la maison/appartement, (sauf si vous avez acheté « trop cher ») mais ne vous permettra pas de récupérer les frais d’achat, a fortiori si vous avez acheté du « neuf » sous régime TVA. La TVA de 21 % est dans ce cas perdue, tout comme les droits d’enregistrement sauf que ceux-ci sont moins élevés (12,5 %). À tout le moins il faut plusieurs années pour amortir les frais d’achat.

Exemple :

2019, achat d’un appartement existant

– prix : 250.000€

– frais : 35.700€ (= environ 15 %)

TOTAL : 285.700€

En revendant l’appartement en 2024, avec une plus-value de 15 %, vous ne ferez que récupérer ce qu’il vous a coûté. Si vous l’aviez acheté neuf, sous régime TVA de 21 %, vous deviez le revendre 302.500€ pour ne rien perdre et pourtant cela représente plus de 5 %/an de plus-value.

Le viager libre

Le viager libre peut être une solution intéressante pour celui qui veut se libérer des incertitudes liées à l’augmentation globale des charges, tout en ne voulant pas se risquer dans des placements financiers de type actions ou obligations.

Vous allez vendre votre maison/appartement et recevrez un bouquet (montant versé au moment de la vente) et une rente chaque mois pendant 15 ou 20 ans, transformant un bien locatif en une source de revenus passifs et sécurisés.

De plus en plus de propriétaires-bailleurs optent pour le viager libre, une formule offrant de nombreux avantages :

• toutes les charges (précompte, travaux…) sont pour l’acheteur
• garantie de récupérer la totalité de la valeur de l’immeuble via le bouquet et rentes
• l’immeuble ne doit pas être « aux normes » pour se vendre
• rente nettement supérieure au loyer net
• pas de gestion locative
• aucun frais d’agence
• transformation d’un bien locatif en source de revenus passifs et sécurisés.

Cette solution vous intéresse ? Contactez-nous.