Qui paie quoi en viager ?

La vente en viager est un contrat qui s’étale sur de nombreuses années : 10, 12, 15, 20 ans voire plus.

Il faut donc prévoir la manière dont tout va se dérouler dans le futur et notamment régler une question importante : qui paie quoi ?

Résumé

• commission d’agence = l’acquéreur
• droits d’enregistrement et frais de notaire = l’acquéreur
• précompte immobilier = le vendeur
• les « grosses réparations » = l’acquéreur

La commission d’agence

Classiquement, pour une vente en viager (ndla : c’est l’inverse pour une vente classique), la commission est à charge de l’acquéreur. Il s’agit généralement d’un pourcentage (5 % HTVA) basé sur la valeur vénale de l’immeuble, en pleine propriété. Il peut aussi être prévu un pourcentage plus élevé ou plus faible, c’est un point qui parfois se négocie avec l’acquéreur. Attention, cette négociation doit se faire avant de s’engager, après c’est toujours plus compliqué de revenir sur des accords.

Exemple

Appartement à Bruxelles évalué 200.000 euros en pleine propriété.

Commission d’agence : 200.000 X 5 % = 10.000 + TVA 21 % = 12.100 euros

Les droits d’enregistrement et autres frais d’acquisition (notaire, inscription légale…)

Ils sont payables par l’acquéreur, comme pour un achat classique. Ils sont calculés sur base de la valeur pro fisco de l’immeuble ; si nous reprenons le même exemple :

Appartement à Bruxelles évalué 200.000 euros en pleine propriété.

200.000 x 12,5 % = 25.000 euros

Le précompte immobilier

Il est à charge de l’occupant, c’est-à-dire du propriétaire-vendeur. Tant qu’il occupe le bien, il devra s’en acquitter.

Les « grosses réparations »

Nous y consacrerons un article spécifique mais voici les principes généraux.

Selon l’article 606 du Code civil : « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

Le Code civil datant de Napoléon, on ne peut pas dire que sa formulation soit encore très actuelle.

Il existe heureusement beaucoup de décisions de Justice qui permettent d’y voir plus clair.

Une autre possibilité est de prévoir, dans l’acte notarié, une liste des gros travaux et des grosses réparations. Cette liste va permettre d’établir un contrat de viager équilibré mais surtout d’éviter de futurs conflits entre parties.