Comment calculer l’usufruit en viager

Pour déterminer la rente viagère, on se base sur la valeur en nue-propriété. Cette dernière est elle-même dépendante de la valeur vénale et de l’usufruit.

Pour calculer une rente juste, l’évaluation correcte de l’usufruit est donc primordiale. Cet article a pour but de décrire les différentes méthodes de calcul d’usufruit en évitant les pièges.

Qu’est-ce que l’usufruit ?

En tant que juristes, nous nous rappelons que l’usufruit est le droit de jouir d’un bien, en l’occurrence le droit d’habiter l’immeuble. Cet usufruit a donc bel et bien une valeur marchande qui, en bonne logique, correspond à sa valeur locative. L’explication doit cependant être raffinée mais en tout cas l’usufruit renvoie à une valeur concrète et certainement pas un pourcentage.

Si le vendeur se réserve l’usufruit de l’immeuble, on calculera la rente comme si l’aliénation se faisait en pleine propriété, et on déduira ensuite de la rente ainsi obtenue le loyer potentiel net. Une autre méthode consiste à déduire de la valeur de la pleine propriété, la valeur de l’usufruit et à calculer la rente sur le solde (ndla : la nue-propriété) […]

Watillon S., notaire : « La vente moyennant rente viagère », in Guide de droit immobilier, Waterloo, Kluwer, 2000, p. 22.VI.1.6.1. Rente viagère : quelques rappels utiles, p.25, point 1.20

L’élément-clé est le loyer potentiel net :

• Loyer : est le prix que le Preneur (le locataire) s’engage à payer au Bailleur en contrepartie de la jouissance du bien donné en location. Il faut donc déterminer quel est le niveau du loyer qu’on pourrait obtenir de l’immeuble, dans des conditions normales de commercialisation et surtout « en l’état ».

• Potentiel : il est ici fait référence à deux choses. D’une part le caractère virtuel du loyer, puisque le bien ne va pas vraiment être loué et d’autre part au fait que l’usufruit se calcule en tenant compte du loyer potentiel de l’usufruitier… en d’autres termes de son espérance de vie statistique (= loyer X espérance de vie). Nous y reviendrons.

• Net : il faut tenir compte du loyer « net » et pas du « brut », ce qui serait défavorable au vendeur-crédirentier. Effectivement, si plutôt que d’acheter l’immeuble en viager occupé, l’acquéreur l’avait fait en vente classique, son locataire lui aurait payé des loyers mais dont il devrait déduire un certain nombre de charges : précompte, chômage locatif, dégâts locatifs, réparations à l’immeuble…

Les praticiens considèrent qu’il faut déduire 25/30 % du loyer « brut » pour obtenir le « net ».

Une fois le loyer net et la valeur vénale déterminés, on peut passer au calcul de l’usufruit qui nous permettra de déterminer les rentes viagères.

Comment calculer l’usufruit

Dans cette section nous nous appuierons sur un cas concret :

• Âge de l’usufruitière : 75 ans
• Espérance de vie statistique : arrondie à 14 ans
• Valeur de l’immeuble en pleine propriété : 250.000 €
• Valeur locative brute : 900 €
• Valeur locative nette : 720 € (25 % de charges déduites)

Logiciel E-not

Tables Jaumain

Suivant les valeurs d’exemple, l’usufruit est valorisé au maximum à 107.596 €

Ce montant est cohérent pour une usufruitière dont l’espérance de vie est de 14 ans puisque cela signifie que cette dame pourrait trouver à se loger pour un loyer net de 640 €/mois durant les 14 années qu’il lui reste en théorie à vivre.

Le calcul étant : 107.596 € / 12 mois /14 ans = 640€/mois

Cette vérification donne un résultat que nous pouvons qualifier de cohérent.

Tables Verdonck

L’usufruit est valorisé à 97.362 €, ce qui représente un usufruit mensuel de 579€/mois. Ce montant est cohérent pour une usufruitière dont l’espérance de vie est de 14 ans puisque cela signifie que cette dame pourrait trouver à se loger pour un loyer net de 579 €/mois durant les 14 années qu’il lui reste en théorie à vivre.

Pourquoi les tables civiles ne conviennent pas pour le viager

De manière peu orthodoxe – selon nous – on peut observer que l’un ou l’autre prend parfois pour base de calcul cette disposition pour conseiller ses clients. Il est vrai qu’il suffit, pour déterminer une valeur d’usufruit, de chercher dans les tables de cet article, l’âge de l’usufruitier et d’y pointer le pourcentage forfaitaire.

La méthode est simple mais déconnectée de la réalité, d’une part un bien n’ayant pas le même rendement qu’un autre et d’autre part une approche « valeur » (et non « revenus ») provoquant un biais que tout professionnel de l’immobilier comprend.

La détermination équitable de la valeur d’un usufruit ne peut en aucun cas se faire de manière forfaitaire, sans tenir compte du rendement de l’immeuble. L’évaluation doit suivre la pratique des professionnels de l’immobilier, c’est-à-dire en évaluant les revenus potentiellement générés par le bien et en les multipliant par l’espérance de vie de l’usufruitier.

Prima facie, se référer à l’article 745 sexies n’a donc pas de sens mais nous souhaitions développer notre argumentaire.

Cette disposition est décriée par la communauté des actuaires, précisément parce qu’elle se base sur des taux forfaitaires et par le département de la justice lui-même.

On peut citer :

• J.SCHRYVERS (Tables SCHRYVERS), notamment en page 3 : « […] Il a fallu une nouvelle loi pour remplacer le texte originel de l’article 745sexies,§3 du Code civil par un nouveau texte (celui proposé par Maître Florence THYS) qui nie tout simplement le rendement de l’usufruit. »

• Ch. JAUMAIN, Professeur, in « Evaluation des droits viagers » Editions Anthemis, chapitre 4, « Vices et vertus de la loi « Usufruit » ». Cet auteur rappelle que l’article 745 sexies n’est contraignant que si les parties ont convenu de s’y référer et que cette disposition « … n’a donc aucun rôle à jouer dans l’évaluation du prix d’une vente en viager puisqu’il s’agit d’un contrat de droit privé librement consenti… ».

• La simple lecture du titre de la loi ayant introduit ce nouvel article dans le Code civil devrait déjà susciter quelques doutes : « Loi insérant un article 624/1 dans le Code civil et modifiant l’article 745sexies du même Code en vue de fixer les règles pour la valorisation de l’usufruit en cas de conversion de l’usufruit du conjoint survivant et du cohabitant légal survivant. ». Nous avons pris, en 2020, la peine d’interroger le Département de la Justice quant au champ d’application de l’article 745 sexies :

Cette réponse a été faite le 25 juin 2020 par le Département de la Justice.

Quels problèmes liés à une mauvaise évaluation de l’usufruit

À titre purement intellectuel regardons quelle serait la valeur de l’usufruit selon les Tables civiles :

Le chiffre 13,12 correspond au pourcentage d’usufruit (13,12 %)

Il serait, toujours dans notre exemple, de 32.800 €. On constate qu’à l’inverse des autres méthodes, la valorisation est ici extrêmement basse.

Deux questions se posent :

• Est-ce logique ? Si on s’accorde à dire que l’usufruit correspond à la valeur locative de l’usufruitier on peine à croire que ce dernier pourrait se loger dans un bien similaire pendant les 14 années à venir (32.800 € / 168 mois = 195 €/mois).

• Est-ce « vendable » ? Qui dit « petit usufruit » dit « forte nue-propriété », ce qui est profitable à l’usufruitier-vendeur dont les rentes seront TRÈS élevées mais jusqu’à une certaine limite qui est celle du marché. Il est clair que présenter un bien avec des rentes plus élevées de 50 à 80 % de celles de biens similaires, c’est assurément la garantie de ne jamais trouver acquéreur et de décevoir le client-vendeur.

Conclusion

D’abord, l’article 745 sexies, paragraphe 3 du Code civil (= les Tables civiles) ne s’applique pas aux ventes en viager. Ces tables génèrent d’ailleurs des valeurs hors marché rendant la vente très incertaine.

Il en est de même pour le logiciel E-not, dès lors qu’il se base sur les tables civiles.

Enfin, de manière générale il faut garder à l’esprit qu’un usufruit immobilier doit se valoriser en tenant compte de la valeur locative.

En cas de doute, vous pouvez toujours utiliser les Tables Verdonck, disponibles sur WikiViager.be. Cet outil, spécifiquement développé pour le viager et destiné aux notaires permet de calculer l’usufruit, le bouquet et la rente de manière intuitive et adaptée au viager.